„Dziura w ziemi” za kilkaset tysięcy – czyli czy warto kupić mieszkanie na etapie dziury w 2025 roku?

 Masz odłożoną gotówkę albo świeżą promesę z banku, przeglądasz oferty i…

Trafiasz na to jedno mieszkanie: super lokalizacja, atrakcyjna cena, dobry układ. Wszystko gra, tylko jest jeden haczyk – blok jeszcze nie istnieje.

No dobra, coś się tam dzieje, koparki kopią, jest baner z wizualizacją, ale mieszkania w rzeczywistości nie ma.

To właśnie ten moment, gdy kupujesz „dziurę w ziemi”.

Czy to się jeszcze opłaca w 2025 roku? Czy to czysta naiwność czy nadal dobry ruch inwestycyjny?
Zobaczmy.

---

🏗 Co to znaczy „kupować dziurę w ziemi”?

To po prostu podpisanie umowy deweloperskiej na bardzo wczesnym etapie inwestycji — często wtedy, gdy budowa dopiero rusza, a zamiast bloku są fundamenty albo... nawet ich nie ma.

Zaliczka wpłacona, harmonogram rat ustalony, a Ty masz w ręku plan piętra i obietnicę, że za dwa lata dostaniesz klucze.

Tyle że przez te dwa lata może wydarzyć się… bardzo dużo.

✅ Plusy kupowania dziury w ziemi

1. Niższa cena
To największa zaleta. Deweloperzy często dają niższe stawki na start sprzedaży, żeby „rozbujać” inwestycję.
Im wcześniej kupisz – tym taniej. Później cena potrafi wzrosnąć nawet o 10–15%.

2. Większy wybór mieszkań
Kupując na początku, masz dostęp do wszystkich układów, pięter i stron świata. Możesz wybrać „to jedno jedyne”, zanim zniknie z oferty.

3. Czas na kredyt i wykończenie
Kupując wcześnie, masz kilka–kilkanaście miesięcy na:
– przygotowanie finansowania,
– zebranie środków na wykończenie,
– spokojne planowanie przeprowadzki.

❌ Ale są też poważne minusy

1. Ryzyko opóźnień
Budowa może się przeciągać z powodów pogodowych, formalnych, finansowych...
Deweloper niby mówi „oddanie za 18 miesięcy”, ale często robi się z tego 24 albo więcej.

2. Kupujesz coś, czego nie widzisz
Masz tylko wizualizacje i plan techniczny.
Nie zobaczysz realnego światła dziennego, nie usłyszysz, jak bardzo hałasuje ulica. To trochę kupowanie kota w worku.

3. Rynkowe turbulencje
Między podpisaniem umowy a oddaniem mieszkania mogą zmienić się:
– stopy procentowe,
– Twoja zdolność kredytowa,
– ceny materiałów i ekip (wykończenie może kosztować znacznie więcej, niż zakładałeś).

4. Ryzyko dewelopera
Nie każdy deweloper to solidna firma z historią.
Zdarzają się upadłości, konflikty z gminą, problemy z odbiorami. Dlatego ZAWSZE warto prześwietlić firmę, zanim wpłacisz choćby złotówkę.

🧐 Na co zwrócić uwagę, jeśli już się decydujesz?

1. Kto buduje?
   Sprawdź historię inwestycji, opinie, czy inne osiedla zostały ukończone w terminie.

2. Co dokładnie podpisujesz?
   Umowa deweloperska musi być notarialna, zgodna z ustawą, z harmonogramem wpłat i zapisami o terminie oddania.

3. Czy są gwarancje bankowe?
   Deweloper powinien mieć rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty) — to zabezpieczenie Twoich pieniędzy w razie problemów.

4. Czy masz czas na kredyt?
   Niektóre banki nie dają kredytu, dopóki nie ma stanu surowego zamkniętego.
   Upewnij się, że finansowo nie zablokujesz się w połowie drogi.

5. Czy inwestycja ma pozwolenie na budowę?
   Brzmi oczywiście? A jednak – zdarzają się ogłoszenia mieszkań w inwestycjach, które NIE MAJĄ jeszcze wszystkich zgód.

🤔 No to kupować czy nie?

Kupuj dziurę w ziemi, jeśli:

✔️ chcesz mieszkanie w dobrej lokalizacji, zanim ceny wzrosną,
✔️ masz poduszkę finansową i cierpliwość,
✔️ dokładnie sprawdziłeś dewelopera,
✔️ jesteś gotów na nieco dłuższe oczekiwanie.

Nie kupuj, jeśli:

❌ potrzebujesz mieszkania „na już”,
❌ boisz się ryzyka i nie masz rezerwy,
❌ nie chcesz urządzać się od zera,
❌ liczysz na szybką przeprowadzkę bez stresu.

📩 A na koniec...

Znasz kogoś, kto właśnie rozważa zakup dziury w ziemi?
Podeślij mu ten tekst, zanim wpadnie w wir emocji i wizualizacji z folderu reklamowego 🧱

💬 Masz własne doświadczenia z kupowaniem „na etapie koparki”? Daj znać w komentarzu – szczególnie, jeśli coś Cię zaskoczyło… albo rozczarowało.