Wielu inwestorów – zarówno początkujących, jak i bardziej doświadczonych – coraz częściej rozważa inwestycję w budowę domów bliźniaczych pod wynajem. To ciekawa alternatywa dla klasycznego zakupu mieszkania w bloku, szczególnie w miastach takich jak Katowice, gdzie ceny gruntów są jeszcze względnie rozsądne, a popyt na wynajem stale rośnie.
Zobaczmy więc, jak wygląda taki projekt „od kuchni” – od zakupu działki po moment, w którym inwestycja zaczyna się zwracać.
1. Działka w Katowicach – ile to naprawdę kosztuje?
Ceny działek w Katowicach potrafią mocno się różnić w zależności od lokalizacji. W 2025 roku, jeśli celujesz w spokojne osiedle z dobrym dojazdem do centrum, np. Zarzecze, Podlesie czy Kostuchna, to za działkę budowlaną o powierzchni ok. 1000–1200 m² trzeba liczyć:
➡️ od 550 zł do 900 zł za m²
➡️ co daje 550 000 – 1 000 000 zł za całość
To wystarczy, żeby postawić dwa bliźniaki, czyli cztery niezależne mieszkania, każde z własnym ogródkiem i miejscami postojowymi.
2. Koszty budowy dwóch bliźniaków (czyli 4 mieszkań)
Zakładając, że każdy segment ma ok. 100 m² powierzchni użytkowej, łącznie mówimy o 400 m².
W 2025 roku średni koszt budowy w standardzie deweloperskim to około 5 500–6 000 zł/m².
Daje to:
400 m² x 5 800 zł = ok. 2 320 000 zł.
To już obejmuje stan deweloperski, czyli:
fundamenty, ściany, dach,
stolarkę okienną i drzwiową,
tynki, wylewki, instalacje (elektryka, hydraulika, ogrzewanie).
Jeśli chcesz pójść w standard pod klucz, to dodaj jeszcze ok. 1 200–1 800 zł/m², w zależności od jakości wykończenia i wyposażenia.
Czyli:
400 m² x 1 500 zł = ok. 600 000 zł.
3. Tereny zewnętrzne – ogrodzenie, kostka, zieleń
Wielu inwestorów zapomina, że po zakończeniu budowy zostaje jeszcze tzw. „ostatni etap”, który potrafi pochłonąć sporo gotówki.
Szacunkowo:
ogrodzenie z paneli lub siatki – 150–250 zł/mb (czyli ok. 40 000 zł za całość),
kostka brukowa i podjazdy – ok. 100–150 zł/m² (czyli ok. 30 000–50 000 zł),
zieleń, trawniki, nasadzenia, mała architektura – ok. 20 000–30 000 zł.
Łącznie: ok. 100 000–120 000 zł.
4. Całkowity koszt inwestycji
Zsumujmy wszystko:
| Etap inwestycji | Szacowany koszt (PLN) |
|---|---|
| Zakup działki | 700 000 |
| Budowa bliźniaków (stan deweloperski) | 2 320 000 |
| Wykończenie „pod klucz” | 600 000 |
| Tereny zewnętrzne | 110 000 |
| Łącznie | ok. 3 730 000 zł |
5. Ile trwa budowa takiego projektu?
Z doświadczenia można powiedzieć, że budowa dwóch bliźniaków trwa:
stan surowy otwarty – ok. 3-4 miesiące,
stan deweloperski – ok. 8-10 miesięcy,
wykończenie i zieleń – kolejne 3-4 miesiące.
Łącznie: około 15–18 miesięcy od wbicia łopaty do momentu, gdy można wynająć pierwsze mieszkania.
6. Ile można zarobić na wynajmie?
Przyjrzyjmy się stronie dochodowej.
W Katowicach w 2025 roku średni czynsz za nowe mieszkanie 3-pokojowe (ok. 70–90 m²) to:
➡️ od 3 000 do 4 000 zł/miesiąc + opłaty.
Jeśli masz cztery takie mieszkania, daje to:
4 x 3 500 zł = 14 000 zł miesięcznie
czyli 168 000 zł rocznie.
Zakładając, że utrzymanie, podatki i drobne naprawy pochłoną ok. 10%, zostaje ok. 150 000 zł czystego przychodu rocznie.
7. Zwrot z inwestycji – kiedy się spłaci?
Cała inwestycja to ok. 3,7 mln zł.
Przy rocznym zysku netto 150 000 zł, pełny zwrot nastąpi po ok. 24–25 latach.
Brzmi długo?
Tak, ale pamiętaj, że przez ten czas:
wartość nieruchomości rośnie (średnio 5–8% rocznie),
masz stały dochód pasywny,
a po spłacie kosztów możesz wynajmować lub sprzedać z ogromnym zyskiem.
Jeśli rynek pójdzie w górę (a w Katowicach to realny scenariusz), wartość czterech mieszkań po 10 latach może wynosić ponad 5 mln zł.
8. A co, jeśli jedno mieszkanie sprzedać?
Sprzedaż jednego segmentu (np. 100 m² + ogródek) za ok. 900 000 zł może Ci zasilić budżet i przyspieszyć zwrot z inwestycji o kilka lat.
To często stosowana strategia – sprzedajesz jedną część, żeby spłacić kredyt i resztę wynajmujesz, generując czysty zysk.
9. Czy to się opłaca w 2025 roku?
Zdecydowanie tak – jeśli:
masz lub znajdziesz dobrą działkę,
masz odpowiedni kapitał startowy (lub zdolność kredytową),
myślisz długofalowo.
Rynek wynajmu wciąż się rozwija, a ludzie coraz chętniej szukają spokojnych lokalizacji z ogródkiem zamiast blokowiska.
Właśnie takie bliźniaki trafiają idealnie w ten trend.
10. A może inwestować z kimś?
Coraz popularniejsze stają się inwestycje partnerskie – kilku znajomych lub członków rodziny łączy środki, buduje wspólnie, a potem dzieli nieruchomość lub zysk z wynajmu.
To świetny sposób na wejście w rynek nieruchomości bez ogromnego ryzyka finansowego.
Podsumowanie:
Inwestycja w dwa bliźniaki pod wynajem w Katowicach to duże przedsięwzięcie, ale też bardzo solidny sposób na zbudowanie majątku i stabilnego dochodu pasywnego.
Trzeba liczyć się z kosztami rzędu 3,5–4 mln zł i okresem budowy ok. 1,5 roku, ale potencjalny zwrot i wzrost wartości nieruchomości mogą w dłuższej perspektywie naprawdę się opłacić.
💬 A Ty co o tym myślisz?
Zainwestowałbyś w bliźniaka na wynajem czy wolisz mieszkania w bloku?
Podziel się swoją opinią w komentarzach – chętnie poznam różne perspektywy i doświadczenia inwestorów!
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz